Okres ważności operatu szacunkowego

Operat szacunkowy jest dokumentem z datą ważności. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2018 poz. 121), operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Jeżeli przed upływem wskazanego w ustawie okresu 12 miesięcy wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, uwzględnianych w procesie wyceny, jako mających istotny wpływ na określenie wartości nieruchomości, operat szacunkowy przestaje być aktualny z chwilą wystąpienia takich zmian. Operat szacunkowy jest zatem aktualny tak długo, jak długo nie zmieniają się uwarunkowania prawne i faktyczne przyjęte do wyceny, nie dłużej jednak niż dwanaście miesięcy od daty jego sporządzenia.

Treść powołanego artykułu wskazuje także na ograniczenie wykorzystania operatu szacunkowego wyłącznie do celu, dla którego został sporządzony. W przypadku wykorzystania wyceny niezgodnie z jej celem, ustawodawca wyłącza odpowiedzialność rzeczoznawcy za skutki z tym związane, chyba że sam rzeczoznawca wyrazi na to zgodę (art. 156 ust. 2). Zgoda rzeczoznawcy majątkowego na wykorzystanie wyceny do innego celu, nie może mieć jednak charakteru czysto formalnego. Powinna być przez rzeczoznawcę uzasadniona wykazaniem prawnej dopuszczalności zastosowania tego samego podejścia, metody i techniki szacowania wartości nieruchomości dla potrzeb celu sporządzonej wyceny i celu wykorzystania wyceny.

Określona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości jest zawsze uwarunkowana celem wyceny, który może prowadzić do określenia wartości rynkowej, odtworzeniowej lub innej. Dlatego też wartość określona w operacie szacunkowym nigdy nie będzie wartością uniwersalną, czy bezwzględną. Jako wyjątek od ww. reguły trzeba wskazać art. 4 ust. 13 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (t.j. Dz. U. z 2012, Nr 83), zgodnie z którym do ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia możliwe jest wykorzystanie, po spełnieniu określonych tym przepisem warunków, wartości nieruchomości określonej dla celu aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.

Źródło: Opracowanie "Opinia biegłego w postępowaniach: cywilnym i administracyjnym" autor Monika Drobszewska